Mortgage: Küresel Sermayenin Türkiye’yi Talanında Yeni Bir Durak

Makalenin Künyesi: Evren Haspolat (2007)" Mortgage: Küresel Sermayenin Türkiye’yi Talanında Yeni Bir Durak", Memleket Mevzuat Dergisi, Sayı: 23.

Evren HASPOLAT[1]

“Yabancı yatırımcılar bir parti kurup iktidara gelseydi, ancak bu kadar memnun olabilirlerdi”[2].

Bu sözler, Şubat ayı başında Türkiye’ye ofis açan ABD’li yatırım bankası Merrill Lynch’in Gelişen Avrupa, Ortadoğu ve Afrika Bölgesi Sabit Getirili Yatırımlar Strateji ve Makro Ekonomik Araştırmalar Bölümü Başkanı Mehmet Şimşek’e ait.
AKP hükümetinden bu denli memnun olan Merrill Lynch, yine Şubat ayında ülkemizde çıkarılan tutsat yasası ile de yakından ilgili bir yatırım firması. ABD’ye ait 2006 verilerine göre bankalar, mortgage finansmanı piyasasındaki hisse senetlerinin yüzde 60’ını yönetiyor ve mortgage bağlantılı hisse senetlerine en fazla ilgi gösteren yatırım bankaları olarak Lehman Brothers, Bear Stearns, Merrill Lynch, Morgan Stanley, Deutsche Bank ve UBS’nin adı anılıyor.[3]
Merril Lynch’in en önemli ve büyük aktörlerinden biri olduğu mortgage düzenlemesinin Türkiye’de yasallaşmasının gerisinde yatan nedenleri ya da bir başka ifade ile sürecin geri planının nasıl inşa edildiğini dört adımda açıklamak mümkün. Bu açıklama sonunda ulaşılacak sonucun aslında Şimşek’in yukarıda yer verilen açıklamayı hangi saiklerle yaptığını ortaya çıkaracağı kanısındayım.
Mortgage Sistemi Nedir? Nasıl İşler?
Öncelikle konunun temelini oluşturan mortgage sisteminin ne olduğuna ve nasıl işlediğine kısaca değinmek faydalı olacaktır.
Mortgage sistemi olarak ifade edilen sistem bir ipotekli konut kredisi sistemi ve Türkçede “tutsat” olarak anılmaya başlandı. Sistem bankaların 20-30 yıllık vadelerle ve saptanan faiz oranlarından müşterilerine konut satın almaları için kredi vermesi biçiminde işliyor. Söz konusu vade süresince konut bankanın ipoteği altında bulunduğu için, Türkçede kullanılmaya başlanan tutsat kavramı ipotek altında “tutarak” “satmak” anlamında süreci karşılayan bir anlam ifade ediyor.
Tutsat sistemi bugüne kadar ABD, İngiltere, Kanada ve Hollanda gibi gelir düzeyi yüksek ülkelerde başarı ile uygulandı. Başarı ile uygulandı, çünkü hem müşteriye düşük faizle kredi verildi hem de kredi veren bankalar verdikleri kredilerin teminatlarını ikincil piyasalarda satarak kâr ettiler. Ve süreç sorunsuz olarak devam ederken tutsat ile ev sahibi olanların oranları hızla arttı. Örneğin ABD’de son 10 yılda ev sahibi olanların oranı %65’ten %69’a çıktı ve bu artış yüksek faizli tutsat kredisi veren kuruluşlar sayesinde gerçekleşti.[4]
Bu denli önemli artışlara yol açan ve geçtiğimiz yıllara kadar başarı ile yürütülen sistem son aylarda alarm vermeye başladı ve Şubat ayından itibaren de önce ABD’de başlayan, ardından tüm dünya borsalarına yayılan bir krizin nedenine dönüştü. Peki bir anda dünya borsalarını domino etkisi ile sarsan ve ortalama olarak % 3-4[5] oranında düşüşlere neden olan ipotekli konut kredisi sisteminin borsa ile bağı nasıl sağlanıyor?
Konut satın almak isteği ile banka ya da mortgage firmasına gelen müşteriye verilen kredinin borsa ile bağı üç adımda kuruluyor ve bu üç adımının aktörleri sırasıyla: kredi veren banka ve kuruluşlar, ipotek finansman kuruluşları ve sermaye piyasaları.[6]
İlk adım: Tüketici, kimi zaman vadesi 30 yıla kadar uzanabilen mortgage kredisi için yetkili kuruluşa başvuruyor ve krediyi veren bankalar verdikleri kredi karşılığında aldıkları ipotek teminatlarını ikincil piyasaya satıyor.
İkinci adım: İkincil piyasa oyuncusu ipotek finansmanı kuruluşları, bu teminat senetlerini bir portföy haline getirip borsada işleme açıyor. Böylece bankalardan taksit tahsilatı yapmaktan daha fazla kâr sağlıyor.
Üçüncü adım: Sermaye piyasalarına binlerce ipotek teminatından oluşan gayrimenkule dayalı portföyler sunulunca, bu portföye yatırım yapanlar gayrimenkulün rantından ve kredisinin faizinden faydalanıyor.
Yukarıda ifade edilen üç aşamalı süreçte de görüldüğü üzere sistemde tüketici aldığı kredi için önemli miktarlarda faiz öderken kazanan taraf hep finans ve banka çevreleri oluyor.
Türkiye’de Tutsat’ın Koşulları Ne?
Şubat ayında yasalaşan tutsat sistemi, konut sahibi olmak isteyenler açısından son derece olumsuz koşullarla çıktı.
Mortgage sisteminin yerli versiyonunun içerdiği sakıncalı noktaları şöyle sıralamak mümkün:
Öncelikle borcunu vadesinden önce kapatana kredinin % 2’si oranında ceza getiriliyor. Konut kredisinde halihazırda sabit faiz uygulanırken, tutsatta sabit faizin yanı sıra değişken faiz seçeneği de yer alıyor. Ki bu durum bir avantaj gibi görünse de uzmanlara göre ciddi bir sorunu beraberinde getiriyor. Bankalar sabit kotalarının dolduğunu belirterek müşterileri değişken faize zorlayabilecekler.[7] Tutsat uygulanmaya başladığında teslim edilemeyen ya da kusurlu teslim edilen ev için müteahhit ve kredi veren kuruluş, kredi kullanan kişinin toplam zararı kadar değil, sadece kredi miktarı kadar sorumlu tutulacak. Oysa şu anki haliyle konut kredisinde müteahhit ve banka, kusurlu olarak teslim edilen evdeki toplam kusur oranında sorumlu tutulmaktadır.[8]
Sistemin uygulandığı ülkelerde söz konusu olan ilk kez ev sahibi olacaklar için uygulanan vergi indirimleri yasada yer almazken, hazine garantisine de yer verilmemiş. Tutsat yasası konut kredilerinin ödenmesi halinde bankanın şimdiki durumdan daha hızlı bir şekilde alacağını tahsil etmesinin yolunu açıyor ve aynı zamanda tüketicinin icraya itiraz etmesi halinde ödeyeceği teminat oranları da yükseliyor.[9] Son olarak tutsat kredisine bağlı olarak müşterilerden hayat sigortası istenmekte ve bu da ayrı bir maliyeti beraberinde getiriyor.[10] Tutsattan önce konut kredisi alıp da ödemesi devam edenler, tutsat kapsamına alınacağından, bu kişiler de otomatik olarak tutsatın tüketici aleyhine olan düzenlemelerine tabi olacak.
ABD’de Krizin Nedeni
Sürekli banka ve finans çevrelerinin çıkarına işleyen bir mekanizmanın yaratıcısı olan tutsat, yaklaşık 10 trilyon dolarlık bir konut kredisi piyasası bulunan ABD ekonomisinin belkemiğini oluşturuyor. 10 trilyon dolarlık piyasanın 600 milyar dolarlık kısmı suprime mortgage (kredibilitesi yüksek olmayanlara verilen ve faizleri daha yüksek olan krediler) kredilerinden oluşuyor.[11] Ve son süreçte uzmanlar suprime mortgage kredilerinde 300 milyar dolarlık batık olabileceği öngörüsünde bulunuyor ki yaşanmaya başlayan iflaslar bunu kanıtlar nitelikte. Kaliforniyalı yüksek riskli ipotekli gayrimenkul kredisi firması Ras Mae Mortgage iflas etti.[12] 2006’da 40 milyar dolar risk faizli ipotek kredisi veren New Centruy Financial adlı tutsat şirketi iflasın eşiğine gelirken, Ownit Mortgage Solution, Accredited Home Lenders (alacaklılarının baskısı nedeniyle elindeki toplam 2.7 milyar dolarlık krediyi satacağını açıkladı[13]) ve Mortgage Lenders Network adlı şirketlerin de finans kuruluşlarına yüklü miktarda borcu bulunuyor.[14]
ABD piyasasında mortgage bağlantılı olarak işlem gören yaklaşık 10 trilyon dolarlık kağıt bulunuyor ve bu miktar ABD tahvil piyasasından ve hedge fonların (spekülatif fonlar) yönettikleri varlıklardan bile daha büyük.[15] Üstelik National Association of Business Economics’te yayımlanan bir değerlendirmeye göre, yüksek risk faizli ipotek kredileri, 1997-1998 yıllarında Asya Krizi’nin başlamasının birincil sorumlusu olarak addedilen spekülatif fonlardan (hedge fonları) daha endişe verici boyutlara sahip.[16]
Borsada bu denli büyük bir kriz yaratma riski taşıyan ve bunun provasını geçtiğimiz aylarda % 2-6 gibi oranlarda test eden tutsat sistemi, diğer taraftan da büyük boyutlara ulaşan bir gayrimenkul stoku sorununu tetiklemekte. Kredilerin çok rahat koşullarla edinilmesine bağlı olarak sektör, sürekli konut ve bina arzını artırmakta ve bu durum satılmayan milyonlarca gayrimenkulün ortaya çıkmasına sebep olmakta. Örneğin ABD’de satışa sunulan ancak alıcı bulamayan 4 milyon ev bulunuyor.[17] Konut sektörünün üretken bir sektör olmadığı da dikkate alındığında sorunun daha büyük boyutlara eriştiği görülüyor. Yani bir taraftan krediler üretken olmayan bir sektöre yatırılıyor, bu kredilerin geri dönüş oranı hızla düşüyor -ki bu sadece düşük gelirlilerde değil yüksek gelirli kesimde de yaşanıyor-, diğer taraftan da üretilen evler alıcı bulamıyor. Sonuç olarak içinden çıkılamaz bir kısır döngü hızla derinleşiyor.
Yabancı Banka ve Sigorta Şirketlerinin Türkiye Merakı ve Türkiye’nin Ekonomik Verileri
ABD’de tutsat kaynaklı sorun bu denli büyük boyutlara ulaşmışken ve Senato Bankacılık Komisyonu tutsat kredilerinin kısıtlanmasına yönelik girişimleri şu günlerde başlatmışken[18], Türkiye de hızla ve hazırlıksız biçimde sürece odaklanmış durumda.
Bir taraftan bankalar hızla yabancı sermaye tarafından satın alınırken, diğer taraftan sigorta şirketleri son iki yılda kazanç elde etmemelerine rağmen yabancı akınına uğramakta. Ve tüm bu el değiştirmelerin ortasında İMKB’deki yabancı payı %70’lere ulaştı.[19] Dış ticaret açığının -51.9’a, işsizliğin % 10.1’e[20] ulaştığı ve kâr eden kamu bankaları satılırken, kâr etmeyen sigorta şirketlerinin yabancıların ani akınına uğradığı[21] bir ortamda ve zamanda tutsat gibi bir sistem üstelik de kredi kullanacak olanın aleyhine koşullarla neden çıkarılır?
Çünkü Sermaye Piyasaları Kurulu Daire Eski Başkan Yardımcısı Bahadır Teker’in ifadesi ile “mortgage’ın uzun süredir yasallaşamaması uluslararası finans çevrelerinde hayal kırıklığı yaratmıştı”[22]. Bu nedenle söz konusu hayal kırıklığını bir an evvel gidermek ve Türk Ekonomi Bankası Genel Müdürü Varol Civil’in ifadesi ile “esas itibariyle krediyi veren bankalar ve finans kuruluşlarının fonlama tarafını rahatlatan, yeniden fonlamalarına imkân sağlayan”[23] bu düzenlemeyi hayata geçirmek gerekliydi.
Gecikmesi uluslararası bankalarda hayal kırıklığı yaratan ve çıkarılması ile söz konusu bankaların fonlama tarafını güçlendirecek olan sistemin neden bankaların lehine sonuçlanacağını Yiğit Bulut çok açık bir şekilde izah etmiş. Bulut’a göre:
“Bankaların ne kadar kazandığı sizin ne kadar kaybettiğinizle veya ödediğiniz kredinin ne kadar pahalı olduğu ile doğru orantılı. Dünya üzerinde en kârlı iş; yüksek faiz olan bir ülkeye para sok, kur düşük-yatay kalabiliyorsa hatta düşmeye devam ediyorsa, senden kârlısı olmaz... Cevap bu döngüde gizli, daha açık ifadesiyle; bu çıkarım bankaların (özellikle yabancı kaynaklı olanların) yüzde 1.50 ila 2.00 arasında verdikleri kredilerde ne kadar büyük kâr ettiğini gösteriyor... Bu noktada dinamiği sizlere aktarmak için bir grafik göstermek istiyorum...

Sonuç: Grafik dolar-YTL ilişkisini gösteriyor. Türkiye'de banka satın alarak yerleşmiş bir kurumsunuz, yurtdışından dövizi getirip YTL'ye çeviriyorsunuz, Türk halkına yıllık yüzde 22-30 hatta üzerinde faiz ile satıyorsunuz ve aynı anda paranızın geri tahsil ettiğiniz anda (aylık faizli geri ödemeler halinde) dönüp daha düşük kurdan dövizinizi yerine koyabiliyorsunuz. Bugün bono faizinin yüzde 20 olduğunu düşünürseniz, yukarıdaki mekanizmanın ‘parayı satana ne kadar büyük kâr, kredi kullanana ne kadar büyük zarar yazdığını’ siz sorgulayın...”[24]

Yiğit Bulut’un sistemin yabancı banka-sigorta şirketi ayakları ile nasıl işleyeceğini açıklıkla ortaya koyan ifadelerine, şu günlerde “ABD ekonomisinde yaşanan kayıpların, bizimki gibi gelişmekte olan borsalardan elde edilecek büyük kârlarla kapatılması olasılığının dillendirilmesi”ni[25] ve İMKB’nin son süreçteki yükseliş gerçeğini eklersek, o zaman Merrill Lynch yetkilisi Mehmet Şimşek’in “Yabancı yatırımcılar bir parti kurup iktidara gelseydi, ancak bu kadar memnun olabilirlerdi” sözlerinin ne anlam ifade ettiği çok daha iyi anlaşılacaktır.

Tutsat “bedava ev dağıtma sistemi” olmadığı gibi, Türkiye koşullarında düşük gelir gruplarının 20-30 yılda, aylık taksitlerle ev sahibi olmasını da sağlayacak bir yöntem değildir. Ama yine Türkiye’nin ekonomik liberalizasyon, küreselleşme, deregülasyon gibi uygulamalar konusundaki körü körüne tavrı dikkate alındığında, Türkiye’de alelacele uygulamaya konulan “tutsat”, yabancı emeklilik fonlarının ve iflas eden ya da etmek üzere olan yabancı mortgage hisselerinin açığını kapama yöntemidir.

Kısacası tutsat, küresel mali sermayenin İMKB’nin kârını toplamaya aday yeni haraç yöntemidir.

Dipnotlar:

[1] Evren HASPOLAT, AÜ. SBF. Siyaset Bilimi Doktora Öğrencisi, İnşaat Mühendisleri Odası Basın Yayın Uzmanı, evrenhaspolat78@yahoo.com
[2] “Dış Sermayenin Oyu AKP’ye”, Cumhuriyet Gazetesi, 23.02.2007
[3] Sıla Özçelik, “Mortgage Krizi 6.5 Trilyon Dolarlık İkinci Piyasaya da Bulaşıyor”, Referans Gazetesi, 14.03.2007
[4] Ahmet İnsel, “Amerikan Kapitalizminin Krizi Yakın”, Radikal İki, 11.03.2007
[5] “Dünya Piyasaları Yine Dalgalandı”, Milliyet, 15.03.2007
[6] Sıla Özçelik, “Mortgage Krizi 6.5 Trilyon Dolarlık İkinci Piyasaya da Bulaşıyor”, Referans Gazetesi, 14.03.2007
[7] Fehim Genç, “Tasarıda Eleştirilen Altı Madde Var”, Milliyet Gazetesi, 15.02.2007
[8] Fehim Genç, “Tasarıda Eleştirilen Altı Madde Var”, Milliyet Gazetesi, 15.02.2007
[9] “10 Soruda Tutsata Geçiş”, Referans Gazetesi, 14.03.2007
[10] “10 Soruda Tutsata Geçiş”, Referans Gazetesi, 14.03.2007
[11] “Riskli Mortgage Kredileri 1.3 Trilyon Dolara Ulaştı”, Milliyet, 15.03.2007
[12] Ahmet İnsel, “Amerikan Kapitalizminin Krizi Yakın”, Radikal İki, 11.03.2007
[13] “Mortgage Şirketi Borç Kapamak İçin Kredilerini Satıyor”, http://www.referansgazetesi.com/haber.aspx?HBR_KOD=62081&ForArsiv=1
[14] “Riskli Mortgage Kredileri 1.3 Trilyon Dolara Ulaştı”, Milliyet, 15.03.2007
[15] “ABD’de Mortgage Kredilerine Kısıtlama Yolda”, Referans Gazetesi, 14.03.2007, https://www.referansgazetesi.com/haber.aspx?HBR_KOD=62684&KOS_KOD=7&ForArsiv=1
[16] “Riskli Mortgage Kredileri 1.3 Trilyon Dolara Ulaştı”, Milliyet, 15.03.2007
[17] Ahmet İnsel, “Amerikan Kapitalizminin Krizi Yakın”, Radikal İki, 11.03.2007
[18] “ABD’de Mortgage Kredilerine Kısıtlama Yolda”, Referans Gazetesi, 14.03.2007, https://www.referansgazetesi.com/haber.aspx?HBR_KOD=62684&KOS_KOD=7&ForArsiv=1
[19] “İMKP’de Yabancı Payı Yüzde 70’e Dayandı”, Hürriyet, 27.03.2007
[20] Sabah Gazetesi, 19.02.2007
[21] Noyan Doğan, “Son İki Yılda Kazanç Elde Edemeyen Sigorta Sektörü Yabancı Akınına Uğradı”, Referans Gazetesi, 23.03.2007
[22] “Mortgage’ta Vergi Tartışması”, Milliyet Gazetesi, 15.02.2007
[23]“Ne Tutulur Ne Satılır”, Cumhuriyet Gazetesi, 23.02.2007
[24] Yiğit Bulut, “Bu Faizden Borçlanmayın!”, Radikal Gazetesi, 27.03.2007, http://www.radikal.com.tr/haber.php?haberno=216764
[25] Yaman Törüner, “Amerika’da Problem Büyüyor”, Milliyet Gazetesi, 12.04.2007